چگونگی اخذ پروانه ساختمان:
در این مقاله تمامی مراحل اخذ پروانه ساختمان را به صورت کامل شرح داده ایم که به ترتیب زیر می باشد.
دانلود مراحل صدور پرونده
جواز ساخت چیست چگونه صادر می شود؟
جواز یا پروانه ساخت ساختمان سندی می باشد که بایستی قبل از شروع کار توسط شهرداری صادر شود.
انجام هرگونه عملیات ساخت وساز بدون پروانه ساختمانی خلاف قانون بوده و شهرداری ها و سایر مراجع کنترل ساختمان موظف به جلوگیری از ادامه ساخت و ساز ساختمان های بدون جواز می باشند.
اخذ پروانه ساختمان دلایل متعددی دارد، که به برخی از آنها می پردازیم :
اطمینان از ساخت و ساز قانونی و براساس مشخصات فنی و شهرسازی برابر آییننامه ها و ضوابط طرح جامع شهر
بهره مندی از تسهیلات بانکی
بیمه شدن کلیه عوامل دخیل در ساخت وساز در صورت بروز حوادث ساختمانی
جلوگیری از بروز حوادث ساختمانی برای ساختمانهای مجاور به دلیل حضور ناظرین ساختمانی و ارائه راهکار و راهنمایی های لازم
صرفه جویی در هزینه های ساخت و ساز به دلیل استفاده از تجارب فنی و مهندسی در هنگام طراحی و نظارت.
مراحل گرفتن مجوز ساختمان یا شناسنامه ساختمان :
۱- در مرحله اول، مالک یا وکیل ملک (فرد دارای وکالت از طرف مالک یا مالکین) با ارائه مدارک زیر درخواست پروانه خود را در دفاتر خدمات الکترونیک شهر ثبت می کند :
اصل و کپی سند یا سندهای ملک، حضور همه مالکین یا یک نفر دارای وکالت از سایرین، کارت شناسایی (کارت ملی)، برگه تسویه‌حساب عوارض نوسازی شهرداری سال‌های گذشته و سال جاری.
۲- در مرحله قبل پرونده تشکیل شده و پس از تشکیل، می بایست بازدید صورت گیرد.
در بازدید موارد مانند ابعاد ملک، عرض خیابان، بنای موجود، موقعیت مجاورین در صورت داشتن مواردی از قبیل پخ در بنا تعیین و گزارش می شود.
۳- دستور نقشه طی یک اتوماسیون اداری برای ملک موردنظر صادر شده و اطلاعاتی از قبیل ابعاد باقی مانده ملک پس از اصلاحی های موردنظر شهرداری، مساحت پس از اصلاحی، تعداد طبقات و سطح اشغال هر طبقه در دستور نقشه ذکر می شود.
معمولاً طبق پهنه‌ای که ملک در آن واقع‌شده، متراژ سند (نه متراژ وضع موجود زمین) و عرض گذر، حجم ساختمان شامل تعداد طبقات و سطح اشغال آن ها تعیین می گردد.
– در این مرحله نقشه معماری بر اساس ضوابط مورد عمل شهرداری و دستور نقشه صادرشده برای ملک طراحی می گردد.
مهم ترین مرحله در مراحل صدور مجوز یا پروانه ، طراحی نقشه معماری است تا حداکثر توانایی طرح به لحاظ متراژ، تعداد پارکینگ و کیفیت فضاها ارائه شود.
۵- پس از رفع ایرادات ضوابطی عنوان شده از سوی دفاتر خدمات الکترونیک و نهایی شدن نقشه معماری، از سوی واحد صدور مجوز یا پروانه هر منطقه عوارض تراکم شهرداری بر اساس متراژهای موجود در هر طبقه و نوع کاربری آن، محاسبه و تعیین می گردد.
۶- بعد از گرفتن تأییدیه اداره درآمد منطقه شهرداری مبنی بر پرداخت و تسویه عوارض متعلقه، پروژه به مرحله پیش نویس پروانه می آید.
در صورت لزوم (ساختمان بیش از ۵ طبقه) گزارش آزمایش مکانیک خاک در این مرحله و هم زمان با تهیه نقشه‌های سازه، برق و مکانیک تهیه و از سازمان نظام مهندسی تأییدیه گرفته می شود.
۷- درخواست تعیین ناظر در دفاتر خدمات ثبت و پس از عقد قرارداد با ناظر یا ناظرین باید برگه های سهمیه آن ها به انضمام قرارداد فی مابین را به عنوان ملاک تکمیلی پیش نویس پروانه به دفتر خدمات الکترونیک تحویل داد.
به علاوه برگه تعهد رعایت اصلاحی، تعهد اخذ تأییدیه نما و … نیز ازجمله مدارک پیش نویس است که باید صرفاً توسط مالک (نه وکیل) تهیه شود.
۸- مدارک پیش نویس پروانه که باید توسط مالک تهیه و به دفتر خدمات الکترونیک ارائه شود شامل موارد زیر می باشد :
نقشه های سازه و تأسیسات برق و مکانیک به همراه برگه های سهمیه خدمات مهندسی (اصطلاحاً برگه سبز چهار رشته) ممهور به مهر مهندسین محاسب
قرارداد مالک و ناظر و برگه سهمیه ناظر، برگ تعهد رعایت اصلاحی
برگ تعهد تائید نما، فایل‌های نقشه های سازه، برق و مکانیک
چک لیست های مرتبط نظیر مبحث ۱۹، مبحث ۶ و بارگذاری، زلزله و غیره
برگه تعهد مشاور ژئوتکنیک و برگه تأییدیه گزارش خاک و چند مورد دیگر که بسته به پروژه‌های خاص ممکن است لازم شود.
۹- پس از تائید نقشه های چهار رشته پروسه اخذ تأییدیه های دفتر خدمات الکترونیک، طرح تفصیلی و بر و کف،رئیس صدور مجوز، معاون شهرسازی و معماری و نهایتاً تأییدیه شهردار به‌صورت سیستمی انجام و پروانه ساختمان چاپ می شود.
ممکن است در مرحله اولیه و پس از صدور دستور نقشه، به دلایلی نظیر تعیین کد صفر ملک، عرض بیشتر در ورودی و از این قبیل نیاز به اخذ نظر شورای معماری هر منطقه بوده و حقوق ملک تثبیت شود.
۱۰- نکته آخر اینکه زمان اعتبار مجوز یا پروانه ساختمان ۲ سال از تاریخ صدور است که تا ۳ سال دیگر هم قابل تمدید خواهد بود.
مهلت اتمام عملیات ساختمانی هم برحسب متراژ و تعداد طبقات جدولی دارد .
به‌عنوان یک معیار کلی حدود ۵ سال در نظر گرفته می شود. ممکن است در حین ساخت به دلایل مختلف نقشه معماری اولیه تغییر کند.
در این صورت مراحل مشابهی نظیر صدور پروانه اولیه اما به‌عنوان مجوز تغییر نقشه با تشکیل پرونده در دفتر خدمات الکترونیک مربوطه طی می‌شود و پروانه جدیدی صادر می‌گردد.
در حین اجرا ممکن است مازاد بر متراژ پروانه، اضافه بنا داشته باشیم.
در این صورت مراحل گواهی عدم خلاف طی می شود و در صورت عدم تجاوز از مقادیر مجاز خلاف عوارض معادل آن اخذ و گواهی عدم خلاف آن صادر می شود.
در غیر این صورت در کمیسیون ماده ۱۰۰ مطرح و معمولاً رای به تخریب داده می شود.
٭٭ نکته ٭٭ لازم به ذکر است که مراحل فوق ممکن است بنا به شهر و زمان متفاوت باشد.
برای دریافت جواز ساخت در مدت زمان کمتر چه مواردی را رعایت کنیم؟
٭ مالک : هرچند که مالک، خود می تواند مراحل اخذ جواز ساختمانی را طی نماید، اغلب بدلیل نبود تجربه و کمبود اطلاعات کافی پروسه به نتیجه نمی رسد و یا در زمان بسیار طولانی می تواند موفق به دریافت جواز ساختمانی شود.
٭ پیگیری به موقع و خستگی ناپذیر بودن : چنانچه خود و یا وکیل شما برای دریافت جواز ساختمانی اقدام کرده اید باید این نکته را بدانید:
که پیگیری در اسرع وقت، برطرف کردن ایراداتی که شهرداری به ملک شما وارد کرده است و اصلاح مدارک پروانه ساختمانی در زمان مناسب سرعت به نتیجه رسیدن کار را بالا می برد.
٭ رفع خلافی ملک :
اگر ملکی که برای اخذ جواز آن اقدام نموده اید ملک کلنگی می باشد، نسبت به رفع خلافی آن (درصورت وجود) اقدام نمایید.
ملک کلنگی می بایست طبق سند و گواهی پایان کار قبلی ساختمان بدون اشکال و اضافه ساخت باشد.
اگر به هردلیلی ملک کلنگی دارای اضافه ساخت می باشد و یا بخشی اضافه بر متراژ ملک بازسازی شده است، باید رفع خلافی نمایید.
برای رفع خلافی دو راه پیش روی شماست، تخریب و یا پرداخت جریمه. برای سرعت بخشیدن به مراحل گرفتن مجوز ساختمانی توصیه می شود پرداخت جریمه را انتخاب نمایید.
٭ طراحی نقشه طبق ضابطه :
پس از اینکه از ملک شما بازدید به عمل آمد و طبق گزارش واحد بر و کف و طرح تفصیلی، دستور نقشه صادر گردید،
در مرحله بعد شما به عنوان مالک می بایست نقشه معماری را به شهرداری ارائه دهید. این نقشه می بایست طبق قوانین شهرداری تدوین شده باشد و مهندس طراح آن شخصی حقیقی و حقوقی باشد.
در صرت عدم رعایت این موارد روند دریافت اخذ جواز شما به مشکل بر می خورد و نقشه از طرف شهرداری برگشت می خورد؛ که دریافت جواز ساخت سه روز به تعویق می افتد.
برای مواجه نشدن با چنین مشکلی به دفاتر مهندسی حرفه ای که تجربه ی کافی در این کار را دارند مراجعه نمایید.
رسیدگی به تخلفات و اخذ پروانه ساختمانی :
بسیاری از مراجعان به شهرداری‌ها افرادی هستند که سروکار آنان با کمیسیون‌های ماده ۱۰۰ شهرداری است. بخشی از افرادی که پرونده آنها در این کمیسیون‌ها رسیدگی می‌شود کسانی هستند که بدون داشتن اخذ پروانه ساختمانی، مبادرت به احداث بنا کرده‌اند.
در این زمینه ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها مقرر کرده است.
یکی از معضلات اساسی مربوط به ساخت و ساز که مدیریت شهری را درگیر کرده، بحث تخلفات ساختمانی است.
البته علاوه بر شهرداری، وزارت راه و شهرسازی، وزارت کشاورزی، دادگستری، استانداری‌ها، فرمانداری‌ها، سازمان حفاظت میراث فرهنگی و وزارت نیرو از جمله نهادهای دولتی و عمومی هستند که هر یک، بر حسب تکالیف قانونی خود، با این موضوع مواجه‌اند، با انواع تخلف‌های ساختمانی آشنا شوید.
شناسنامه فنی ساختمان:
قبل از توضیح مراحل اخذ مجوز برای ساختمان، لازم است بدانید شناسنامه ساختمان چیست و چگونه سندی است.
هر ساختمانی که ساخته می‌شود، باید از مراحل قانونی زیادی عبور کرده و مجوزهای متعددی را دریافت کند تا بتواند مورد استفاده قرار گیرد.
این مجوزها از مراحل آغازین و کسب مجوزهای اولیه‌ی ساخت و ساز گرفته تا صدور پروانه ساختمان را شامل می‌شود.
یکی از اسنادی که هر ساختمان در فرآیند قانونی خود دریافت می‌کند، شناسنامه فنی ساختمان است. از طریق آن می‌توان به بسیاری از ویژگی‌های عمومی یک ساختمان پی برد.
شناسنامه فنی ساختمان چیست؟
این سند برگه ای است که مشخصات کلی یک بنا در آن ذکر شده است.
در این برگه مواردی از قبیل مشخصات مهندسین طراح، ناظر و مجری، مشخصات سازه‌ای، اطلاعات معماری، مشخصات دیوارها و نماها، مشخصات تجهیزات و تاسیسات نصب شده در ساختمان
اطلاعات فنی تجهیزات و تاسیسات مکانیکی، اطلاعات فنی تجهیزات برق و مشخصات آسانسور در قالب جدول‌هایی آورده شده که هرکدام از این موارد خود به موارد جزئی‌تر تقسیم می‌شوند؛
به طوری که می‌توان از روی این شناسنامه درباره‌ی ویژگی‌های عمومی ساختمان اطلاعات قابل توجهی را کسب کرد.
هدف از صدور این سند ارتقای سطح عملیات ساخت و ساز و تضمین حقوق و برآورده شدن انتظارات مشتریان در بازار مسکن عنوان شده است.
اگرچه کار صدور آن از دی ماه سال ۹۵ آغاز شده است، اما به دلیل شباهت اسمی با «شناسنامه فنی و ملکی ساختمان» باعث بوجود آمدن سوءتفاهم‌هایی شده است؛
به گونه‌ای که برخی از مجریان پروژه‌های ساخت و ساز و یا مالکان این دو را با هم اشتباه می‌گیرند. در ادامه به تفاوت‌های این دو شناسنامه اشاره خواهیم کرد.
آشنایی با راه سنددار کردن اموال بدون سند و کمی هم درباره هیات‌های رسیدگی
قانون ثبت در سال ۱۳۱۰ به تصویب رسید. در بخشی از این قانون مقرر شده بود که تمام املاک در کشور باید ثبت شده و سنددار کردن اموال برای تمامی اموال غیرمنقول انجام شود. همچنین همه اداره‌های دولتی و محاکم فقط دارندگان سند رسمی را به عنوان مالک خواهند شناخت.
در صورتی که این آرزوی هشتاد ساله به حقیقت بپیوندد، از بسیاری از اختلاف‌ها، کلاهبرداری‌ها و سوءاستفاده‌ها جلوگیری خواهد شد.
حتما شما هم تا به حال درباره زمین‌هایی که به چند نفر فروخته شده‌اند مطالبی را در نشریات خوانده‌اید.
این زمین‌ها معمولا آنهایی هستند که سنددار کردن اموال ندارند و مشکلاتی را برای مردم و البته قوه قضاییه ایجاد می‌کنند.
پس تا سند ملکی را که می‌خواهید خریداری کنید، ندیده‌اید، پولی پرداخت نکنید.
در سال ۱۳۶۵ و ۱۳۷۰ برای ساماندهی و تعیین تکلیف ساختمان‌ها، اراضی کشاورزی و باغ‌هایی که سند رسمی نداشتند یا صدور سند برای آن از طریق قوانین جاری ممکن نبود، مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک اصلاح شد.
مهلت اجرای این مواد با وجود انتقاداتی که به آن وارد بود، چندبار تمدید شد و در آذرماه سال ۱۳۸۳ پایان یافت.
قانون تعیین تکلیف اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی در جهت اصلاح، تکمیل و رفع موانع دو ماده یاد شده تصویب شده است.
مهلت اجرای مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک در آذرماه ۱۳۸۳، پایان یافت اما مشکل همچنان باقی بود هنوز املاک زیادی با مشکل سنددار کردن اموال روبه‌رو بودند. علاوه بر آن مشکلات، نحوه اصلاح مواد یاد شده خود مشکلاتی را ایجاد کرده و زمینه سوءاستفاده‌هایی را فراهم کرده بود.
پس از چند سال، لایحه «تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی» برای اصلاح مواد ۱۴۷ و تا حدودی ۱۴۸ قانون ثبت ارائه شد تا هم مشکلات قانون قبلی را حل و فکری برای مشکل املاک بدون سند کند.
گسترش زمین‌های بدون سند
مشکل زمین‌های بدون سند به تهران و دهه‌های اخیر محدود نمی‌شود اما تهران و در طول دو دهه اخیر بیشتر با این مشکل روبه‌رو بوده است.
در دهه ۱۳۶۰، موج مهاجرت روستاییان و شهرهای کوچک به تهران شدت یافت. در همین زمان تعداد زمین‌های فاقد سنددار کردن اموال افزایش پیدا کرد.
در این دوران افرادی که فاقد سند بودند املاکی را از اشخاص دارای زمین خریداری کردند. فروشندگان به دلایل مختلف از جمله خروج از کشور و هراس از تملک اراضی توسط دولت خواستار فروش املاکی بودند که به دلیل موانع قانونی انتقال آنها مجاز نبوده است. خریداران، بیشتر افراد مستضعف بودند و در زمین‌های خریداری شده بدون اخذ مجوزهای لازم مبادرت به احداث اعیانی کردند و در نتیجه مشکلات فراوانی برای خود و دولت به وجود آوردند.
مهمترین مشکل، مالکیت املاک یاد شده بود که به دلیل اینکه برای صدور سند مالکیت آنها موانع قانونی از جمله اخذ مجوز سازمان‌های مربوط مانند شهرداری وجود داشت.
برای حل این مشکل، پیش از این چند قانون به تصویب رسیده و تازه‌ترین تلاش قانونگذار تصویب قانون تعیین تکلیف اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی است.
سنددار کردن اموال
راهکار جدید برای حل مشکل
سال گذشته قانونی تصویب شد که می‌تواند این مشکل را حل کند. البته این قانون اگر در کنار طرح کاداستر قرار بگیرد دیگر نه از کلاهبرداری‌های این چنین خبری است نه دیگر زمین‌خواران مجالی برای جولان دارند.
در قانون الزام به تنظیم سند رسمی، همه مجبور هستند برای مایملک خود هرچه که باشد، از ساختمان، اراضی کشاورزی، نسق‌های زراعی و باغ‌ها گرفته تا حتی آپارتمان‌هایی که در شهر سنددار کردن اموال تهیه کنند. البته هر یک از این املاک باید دو شرط را داشته باشند:
بر روی اراضی با سابقه ثبتی بنا شده باشد.
تصرف متصرفان قانونی باشد.
برای سنددار شدن کجا بروید؟
حالا اگر شما یکی از املاکی را که در بالا نام بردیم دارید اما ملک شما سند ندارد خیلی نگران نباشید قانون به شما می‌گوید که چطور باید برای ملک خود سند تهیه کنید.
شاید باید راهی یکسری هیات شوید تا آنها تکلیف سنددار شدن ملک‌تان را مشخص کنند. شما بعد از حضور در این هیات‌ها باید دلایل عدم سنددار کردن اموال را بیان کنید.
اعضا نیز دلایل شما را بررسی می‌کنند و در صورت لزوم، تحقیقات لازم را انجام می‌دهند. در این باره یک کارشناس هم باید نظر بدهد و بعد از دریافت نظر کارشناس رای را صادر می‌کنند.
البته این را نیز باید بدانید که گاهی قانون هم نمی‌تواند ملک را سنددار کند. یعنی املاکی هستند که نمی‌شود برای آنها سنددار کردن اموال انجام شود، این املاک به دسته‌های زیر تقسیم می‌شوند:
فوت مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه وی
عدم دسترسی به مالکان مشاعی در مواردی که مالکیت متقاضی، مشاعی و تصرفات وی در ملک، مفروز است.
مفقودالاثر بودن مالک
عدم دسترسی به مالک رسمی و در صورت فوت وی عدم دسترسی به حداقل یک نفر از ورثه
کمی هم درباره هیات‌های رسیدگی
حل مشکل سند املاکی که شرایط قانون تعیین تکلیف اراضی و املاک فاقد سند داشته باشند از طریق هیات‌های حل اختلاف این قانون انجام خواهد شد.
در این هیات‌ها یک قاضی، رئیس اداره ثبت یا قائممقام وی و گاهی رئیس اداره راه و شهرسازی یا رئیس اداره جهاد کشاورزی یا قائممقام آنان حضور دارند.
این هیات یک دبیر هم دارد و این باید قبل از رسیدگی هیات جریان ثبتی ملک را از اداره ثبت استعلام کند و به هیات گزارش دهد.
وقتی این هیات رای خود را صادر کرد، آن را در رسانه‌ها منتشر می‌کند، اداره ثبت اسناد محل ملک نیز موظف است این رای را در دو نوبت به فاصله ۱۵ روز در روزنامه‌های کثیرالانتشار و محلی منتشر کند.
البته این موضوع در روستاها هم انجام شده و علاوه بر انتشار آگهی، رای هیات هم منتشر می‌شود.
سنددار کردن اموال
حال فرض بگیرید فردی به این رای اعتراض دارد، قانون برای وی حق اعتراض در نظر گرفته است اما فقط تا ۲ ماه بعد از تاریخ انتشار آگهی حق دارد اعتراض خود را به اداره ثبت محل ملک تسلیم کند و رسید بگیرد.
البته این فرد بعد از اعتراض یک ماه هم وقت دارد که دادخواست خود را به دادگاه تحویل دهد و گواهی تقدیم دادخواست را به اداره ثبت محل برساند. در این صورت ثبت منتظر می‌ماند تا رای دادگاه صادر شود.
اگر اعتراض در مهلت تعیین شده انجام نشود، یا اینکه اعتراض انجام شود اما معترض در مهلت تعیین شده دادخواست خود را به دادگاه عمومی تقدیم نکند، اداره ثبت سند مالکیت را صادر می‌کند.
البته در این زمان هم فرد می‌تواند به دادگاه مراجعه و دادخواست بدهد.
اما درباره زمین‌های وقفی
خرید و فروش ساختمانهای ساخته شده روی سندهای وقفی، یکی از دردسرهایی است که شهروندان با آن روبه‌رو هستند.
در قانون تعیین تکلیف اراضی ساختمانی فاقد سند، برای این ساختمان‌ها هم تعیین تکلیف شده است. اگر بخشی از ساختمان در زمین وقفی باشد، هیات با موافقت اداره اوقاف با در نظر گرفتن همه مدارک و پس از تعیین قیمت قسمتی که متعلق به سازمان وقف است، در این باره اظهارنظر کرده و رای خود را صادر می‌کند
هزینه‌هایی که باید پرداخت شود در قبال سنددار کردن اموال
اگر کسی بخواهد تکلیف اراضی ساختمانی بدون سند خود را مشخص کند باید یکسری هزینه‌ها را بپردازد. این هزینه‌ها شامل بهای دفترچه مالکیت و تعرفه سند می‌شود.
البته باید این را نیز بدانید که در کنار این هزینه‌ها، معادل ۵ درصد بر مبنای ارزش منطقه‌ای معین شده بر مبنای برگ ارزیابی که بر اساس قیمت منطقه‌ای املاک مشابه تعیین می‌شود، دریافت شده و به حساب خزانه‌داری کل کشور واریز می‌شود.
اگر ملک مورد تقاضا هیچ سندی نداشته باشد علاوه بر هزینه‌های که گفته شد باید فرد درخواست کننده مابه‌التفاوت هزینه ثبت و صدور سند اولیه را نیز طبق مقررات به حساب خزانه واریز کند.
