امروزه بازار معاملات ملکی بسیار داغ شده است. از جمله مهم‌ترین موضوعات در رابطه با معاملات ملکی، خرید و فروش ملک مشاع است. اگر شما هم قصد خرید یا فروش ملکی را دارید، بهتر است اول بدانید ملک مشاع چیست و برای این نوع معاملات باید به چه نکاتی دقت کنید.

در ادامه این مطلب تا انتها همراه ما باشید تا همه اطلاعات مورد نیاز در این زمینه را برایتان توضیح دهیم.

خرید و فروش ملک مشاع

تعریف ملک مشاع

قبل از هر چیزی بهتر است با تعریف ملک مشاع آشنا شوید. به املاکی که فقط برای یک نفر نیستند یعنی دارای چند مالک هستند و سهم هر مالک در آن‎ها مشخص نیست، املاک مشاع می‌گویند.

همین موضوع مشخص نبودن سهم هر مالک موقع خرید و فروش ملک مشاع، شرایط خاصی را ایجاد می‌کند که باید رعایت شوند. علاوه بر این وجود چندین مالک برای یک ملک، معامله را پیچیده‌تر از معامله ملک غیر مشاع می‌کند.

سند املاکی که چند شریک در آن ملک سهم داشته باشند نیز سند مشاعی است و تمام قسمت‌های مربوط به آن ملک متعلق به تمام شرکا است. یعنی همه شریکان، مالک اصلی همه قسمت‌های این ملک هستند.

ممکن است شرکا سهم یکسانی از ملک نداشته باشند. مثلا زمینی که دو نفر مالک آن هستند، اولی صاحب دو دنگ از زمین باشد و دومی چهار دنگ باقیمانده را صاحب باشد.

در این صورت باز هم ملک از نوع مشاع است و هر دو نفر در تمام بخش‎های زمین سهیم خواهند بود. یعنی هر دو به‌طور مشاع در یک ملک شریک هستند و هیچ یک از دو مالک نمی‎تواند بخشی از زمین را جدا کند یا هرطوری که بخواهد از آن استفاده کند.

انواع ملک مشاع

به‌طور کلی املاک مشاع به سه دسته زیر تقسیم می‌شوند:

  1. تقسیم به افراز
  2. تقسیم به تعدیل
  3. تقسیم به رد

تقسیم به افراز چیست؟

افراز به معنی جدا کردن است و تقسیم به افراز به این صورت است که هر یک از مالکان تصمیم می‌گیرند سهم خود را به‌صورت کاملا قانونی جدا کنند و زمین خود را در اختیار داشته باشند. به‌طور کلی در تقسیم به افراز از عین هر نوع مال مشاعی، به هر شریک معادل سهم خودش می‌رسد و در این نوع تقسیم ملک مشاع نیاز به ارزیابی و قیمت‌گذاری زمین یا ملک مشاعی نیست.

خرید و فروش ملک مشاع

تقسیم به تعدیل چیست؟

تقسیم به تعدیل را می‌توان با یک مثال توضیح داد. مثلا فرض کنید شما زمینی را خریداری کرده‌اید که هرکدام از قسمت‌های آن ارزش متفاوتی را نسبت به قسمت‌های دیگرش دارد. در چنین موقعیتی باید از یک کارشناس برای تقسیم‌بندی زمین کمک بگیرید.

اگر بخشی از زمین که ارزش کمتری دارد به شخصی اختصاص یابد، کارشناس مساحت زمین را برای این فرد بیشتر می‌کند. از طرفی کسانی که قطعه‌ای از زمین با ارزش بیشتر را دریافت می‌کنند، مساحت کمتری برای آن‌ها در نظر گرفته می‌شود. در این صورت اعتدال بین سهم تمامی مالکان برقرار می‌شود.

تقسیم به رد چیست؟

در تقسیم به رد مانند تقسیم به تعدیل مساحت ملک یا زمین را افزایش یا کاهش نمی‌دهند، بلکه برای رعایت اعتدال باید وجهی یا مالی از خارج به بعضی از سهم‌ها افزوده شود. در این صورت فرد شریکی که سهام کمتری به او در تقسیم رسیده است با دریافت وجه اضافی مشخص، سهامی از نظر ارزشی معادل سهام شرکای دیگر خواهد داشت.

خرید و فروش ملک مشاع

نحوه فروش ملک مشاع بدون اجازه سایر شرکا

به کمک توضیحات بالا حالا تا حدودی با نکات خرید و فروش ملک مشاع آشنا شدید. اما لازم به ذکر است این نکته را هم بدانید در صورتی که فردی اقدام به فروش ملک مشاع بدون اجازه سایر شرکا کند، معامله فقط در مورد سهم این فرد درست است.

در مورد سهم شرکای دیگر معامله فضولی است. معامله فضولی به معامله‌ای می‌گویند که شخصی بدون اجازه مالک ملک او را بفروشد. در این صورت شرکا می‌توانند معامله فضولی را بپذیرند یا رد کنند. اگر شرکا آن را رد کنند، با توجه به مطلع بودن یا نبودن شخص خریدار تصمیم نهایی گرفته می‌شود.

اگر شخص خریدار از معامله فضولی مطلع باشد، دیگر اجازه هیچ اعتراضی ندارد. اما اگر این شخص بی‌خبر باشد، می‌تواند قسمت صحیح معامله را نیز قبول نکند و درخواست فسخ معامله داشته باشد.