بازار زمین و ویلا در شمال کشور، در وضعیت ابررکودی معاملات، به یک آنتی‌بادی قیمتی مجهز شد.

 آن‌طور که واسطه‌های ملک عنوان می‌کنند متقاضیان خرید ویلا یا زمین در استان‌های شمالی کشور دست‌کم برای خرید قطعی نیاز به سه مرحله سفر دارند. این سه مرحله برای انجام بازدیدهای متعدد، انجام مذاکره و استعلام مدارک دارند.

شرط تحقق این موارد سفر به محل استقرار ویلا یا زمین است که فعلا طی سال گذشته با شدت‌گرفتن شیوع کرونا، امکان پذیر نبوده است.

علاوه بر این دیگر نیروی کاهنده قیمت‌ها، تمایل بخش زیادی از متقاضیان خرید ویلا به حاشیه شهرهای اصلی دیگر استان‌های کشور است . نهایتا آخرین نیرو به کاهش انتظارات تورمی و کاهش خریدهای سرمایه‌ای مربوط می‌شود. درحالی‌که در تابستان امسال، یکی از دلایل اصلی رشد معاملات به افزایش هیجان خریدهای سرمایه‌ای مربوط می‌شود .اکنون این انتظار وجود دارد که با کاهش انتظارات تورمی، روند رشد قیمت‌ها کاهنده باشد. اما آن‌طور که مشخص است نیروی چهار عامل فزاینده قیمت بر این سه نیرو برتری داشته است. به گفته فعالان و واسطه‌های بازار زمین و ویلا در شمال کشور، افتتاح قطعه یک آزادراه و انتشار اخباری مبنی بر تکمیل قطعه دو آزادراه در آینده نزدیک مهم است. چرا که عامل اولیه تاثیرگذار بر افزایش ارزش معاملاتی در این بازار بوده است.

 دومین عامل‌ پرهیز مسافران از مراجعه به‌ویلاهای اجاره‌ای در سفرهای محدود در دوره شیوع کرونا است. دو نیروی دیگر فزاینده قیمت‌ها نیز اثرگذاری جهش قیمت مسکن در شهر تهران بر فضای روانی قیمت‌گذاری در بازار املاک شمال است. همین‌طور بالارفتن هزینه‌های ساخت شامل تامین زمین، مصالح ساختمانی و عوارض شهرداری است.

در چه صورتی قیمت ویلا در شمال کاهش می یابد؟

بررسی سیکل رشد و کاهش قیمت‌ها در بازار املاک شمال کشور و مقایسه آن با دوره‌های رونق و رکود قیمتی حکایت از وجود یک رابطه نسبی مشخص دارد.

به‌طوری‌که از ابتدای دهه ۸۰ تاکنون، بررسی و مقایسه قیمتی بازار املاک شهر تهران و شمال کشور نشان می‌دهد پس از هر دوره جهش قیمتی در شهر تهران، در یک‌سال بعد که این بازار به یک دوره رکودی وارد شده، رشد قیمت در بازار زمین و ویلای شهرهای شمالی کشور همچنان ادامه‌دار بوده است.

تحقیقات میدانی از وضعیت قیمت خرید و فروش ویلا در برخی شهرهای شمالی کشور حاکی از آن است که در تابستان برای خرید یک ویلای معمولی با زیربنای ۳۰۰ مترمربع و زمین ۵۰۰ متری، به بودجه‌ای در حدود ۲ میلیارد تومان نیاز بود. اما در حال‌حاضر برای خرید چنین ویلایی بودجه‌ای به مبلغ ۵/ ۲ تا ۳ میلیارد تومان نیاز است.

مقاومت مرموز قیمت‌ها در شرایط رکود معاملات در بازار زمین و ویلا در هفته‌های اخیر، ردپای وجود یک آنتی‌بادی را نشان می‌دهد.

به‌نظر می‌رسد در وضعیت کنونی که به‌دلیل پایین‌بودن نرخ شارژ شهری (عوارض نوسازی) تناسبی با ارزش واقعی املاک ندارد در نتیجه تقاضای سرمایه‌ای نگرانی بابت هزینه‌های نگهداری ویلا یا ملک ندارد. این درحالی است که اگر تکلیف خانه‌های دوم و چندم مشخص شود و بابت آن درصدی از ارزش ملک به‌عنوان عوارض شهری پرداخت شود، شهرداری می‌تواند درآمد کسب‌شده از این محل را صرف توسعه پروژه‌های شهری کند. این اقدام دو نتیجه مثبت به نفع منافع عمومی شهر دارد. از یکسو زیرساخت‌های شهری توسعه و تکمیل می‌شود و از سوی دیگر مقاومت قیمتی در وضعیتی که تقاضا وجود ندارد شکسته می‌شود.

مهندس امین دادویی
مهندس امین دادویی