در باب معاملات دو اصطلاح سند قولنامه ای یا املاک قولنامه‌ای بسیار رایج هستند و به‌ویژه در بین بازاریان این حوزه بسیار مورد استفاده قرار می‌گیرند. با توجه به این عبارت طرح سوالاتی درباره ماهیت این نوع از اسناد و تفاوت آن‌ها با سندهای عادی امری منطقی است.
همچنین اگر بخواهیم موضوع را بسط دهیم، ممکن است به این سوال نیز برسیم که آیا دریافت پروانه ساختمان بدون سند رسمی امکان‌پذیر است؟ پس برای دریافت پاسخ این سوال‌ها و اطلاع از جزئیات این مفاهیم تا انتهای این مطلب با ما همراه شوید.
تفاوت ملک قولنامه ای و سند دار
از گذشته‌های دور انسان‌ها برای به رسمیت شناختن معامله اموال غیرمنقول مانند زمین، باغ یا خانه در بین طرفین بیع قراردادی تنظیم می‌کردند که شرح معامله را در آن می‌آوردند. در بیشتر موارد نیز فروشنده و خریدار علاوه بر مهر و امضای خود، از دو یا چند شاهد نیز می‌خواستند تا با امضای قولنامه، به آن اعتبار بیشتری دهند.
پشتوانه این اسناد در واقع اعتماد دو طرف به یکدیگر و تضمین شاهدان بود اما در این موارد نیز گاهی افراد متخلفی همه قول و قرارها را زیر پا می‌گذاشتند و از قراردادشان سرباز می‌زدند. در نهایت قانون‌گذاران کشور در سال ۱۳۰۱ هجری شمسی تصمیم گرفتند برای اعطای اعتبار قانونی به معاملات و جلوگیری از تخلفات، دفاتر اسناد رسمی را بنیان‌گذاری کنند.
این دفاتر که امروزه تعداد آن‌ها در شهرهای مختلف بسیار زیاد شده، محلی برای قانونی کردن معاملات و ثبت آن‌ها در آرشیو کلی کشور هستند. اما با وجود این دفاتر، هنوز برخی از افراد به انعقاد سند قولنامه ای تمایل دارند.
تفاوت ملک قولنامه ای و سند دار نیز به محل تنظیم این اسناد مرتبط است. هر مبایع‌نامه یا قراردادی را که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم کنند رسمی و قانونی است و به آن ملک سنددار می‌گویند. در مقابل املاک معامله شده با تکیه بر اعتبار طرفین، قولنامه‌ای هستند.
در سندهای رسمی املاک، تمام جزئیات مانند متراژ را به‌طور دقیق ذکر می‌کنند اما ارتکاب خطاهایی در متراژ ملک یا تجاوز به حریم دیگران در اسناد قولنامه‌ای امری محتمل است.
لزوم داشتن سند رسمی برای ساخت‌وساز
با وجود شعبات مختلفی از دفاتر اسناد رسمی در شهرها اما هنوز مناطق روستایی کشورمان از این نظر محروم هستند. دور بودن دفتر اسناد از مناطق روستایی و ناتوانی بسیاری از طرفین معامله برای آمدن به شهرها با هدف ثبت قرارداد، دلایل وجود سند قولنامه ای هستند.
همچنین هزینه‌ای که اداره ثبت اسناد برای تنظیم قراردادها و ثبت آن‌ها از طرفین معامله دریافت می‌کنند، بسیار بیشتر از روش سنتی است. به‌همین سبب هنوز برخی از افراد قولنامه‌های رایج در عرف را ترجیح می‌دهند.
اما نداشتن سند رسمی مشکلات زیر را به‌همراه خواهد داشت:
- امکان تعدی به مال غیر و تجاوز از قرارداد در قولنامه‌ها احتمال بیشتری دارد.
- شهرداری‌ها نمی‌توانند برای املاک قولنامه‌ای، پروانه ساخت صادر کنند.
- نداشتن پروانه ساخت به معنی نبود اجازه برای ساخت‌وساز املاک و غیرقانونی بودن انجام آن است.
- املاکی را که بدون پروانه ساخت احداث می‌کنند، از هیچ حقی برای گرفتن پایان کار و در نتیجه سند مالکیت رسمی برخوردار نیستند.
رای دیوان عدالت اداری درباره پروانه ساخت املاک قولنامه‌ای
تا قبل از سال ۱۳۹۹ شهرداری‌ها برای املاکی که در محدوده طرح هادی یا محدوده شهری قرار داشتند با تعیین کاربری زمین، پروانه ساختمان بدون سند صادر می‌کردند. این موضوع همه املاک را چه با سند قولنامه ای و چه رسمی در بر می‌گرفت.
اما از سال ۹۹ به بعد، دیوان عدالت اداری به‌علت وجود نقض در مفاد قانونی پروانه‌های ساختمانی، صدور این مجوز را برای سند قولنامه ای ممنوع اعلام کرد. طبق این مفاد دارندگان پروانه ساخت، لزوما مالکان رسمی ملک مورد نظر نیستند و این به معنی زمینه ایجاد دخل و تصرف در اموال غیر است.
صدور رای جدید موافقان و مخالفان متعددی دارد. موافقان این طرح معتقد هستند که با وجود قانون جدید امکان دخل، تصرف و سوء‌استفاده از املاک غیر بسیار کاهش می‌یابد و پرونده‌های حقوقی در این مورد نیز کمتر خواهند شد.
در مقابل مخالفان طرح بر این عقیده هستند که به سبب پایین‌تر بودن نرخ خرید املاک قولنامه‌ای و بالا بودن هزینه‌های ثبت و دریافت پروانه، برخی از افراد هنوز این روش معامله را انتخاب می‌کنند. نتیجه این امر نیز افزایش نرخ ساخت‌وسازهای غیرقانونی خواهد بود.
از سوی دیگر اعمال محدودیت‌ها ممکن است میزان ساخت‌وساز را کاهش دهد که درنهایت به ضرر شهرداری‌ها تمام می‌شود. پس دیوان عدالت برای جلوگیری از این رخدادها، صدور پروانه ساخت را در شرایط خاص و بافت‌های فرسوده استثنا اعلام کرده است و آن را منوط به تنظیم قانون جدیدی در مجلس شورای اسلامی در این باره می‌داند.
دیدگاهتان را بنویسید