در هر معامله‌ای که انجام می‌دهید ممکن است روزی تصمیم به فسخ آن نیز بگیرید. فسخ قرارداد ملکی یک اتفاق رایج بوده که ممکن است هریک از طرفین باتوجه به دلایلی خواهان آن شوند. اما برای فسخ هر قراردادی باید به قوانین و شرایطی توجه کرد که اگر آن‌ها را رعایت کنید، مقدار ضرر خود را کاهش خواهید داد.
این تصمیم را می‌توانید در موارد مختلفی بگیرید از جمله فسخ قرارداد خرید و فروش ملک، قرارداد مشارکت در ساخت، رهن یا اجاره ملک.
فسخ هرکدام از چنین قراردادهایی باید با توجه به مواردی انجام شوند. پس در ادامه این مطلب همراه ما باشید تا در مورد نحوه صحیح فسخ قرارداد ملکی و شرایط آن، توضیحات لازم را بدهیم.
فسخ قرارداد چیست؟
فسخ در لغت به معنای نقض، شکستن، تباه کردن و زایل کردن است و معنای اصطلاحی آن انحلال ارادی قرارداد است. از طرفی از نظر حقوقی به این کار پایان دادن حقوقی به قرارداد توسط یکی از دو طرف قرارداد یا یک شخص ثالث می‌گویند.
نحوه فسخ قرارداد ملکی
نحوه فسخ قرارداد املاک به یکی از دو نوع زیر است:
فسخ قرارداد با رضایت و توافق خریدار و فروشنده
در فسخ قرارداد به‌صورت توافقی، هر دو طرف قرارداد اگر به فسخ آن راضی باشند، این اتفاق رخ خواهد داد.
فسخ قرارداد به‌صورت حکم قانونی
فسخ قرارداد به‌صورت حکم قانونی فقط از طریق رای مقامات قضایی مبنی بر ضرر یکی از طرفین از معامله صورت می‌گیرد.
شرایط فسخ قرارداد چیست؟
در همه قراردادها مخصوصا قرارداد خرید یا اجاره ملک، یکی از بندهای مهم به این شکل تعیین خواهد شد که به هر دو نفر اجازه داده خواهد شد طی مدت زمانی مشخص، با رعایت قوانین، مطرح کردن دلایل قابل توجیه و با خواسته خود، قرارداد مورد نظر را که امضاء کرده‌اند، فسخ کنند.
شما هرگز نمی‌توانید معامله را به‌صورت یک‌طرفه و خودسرانه فسخ کنید. فقط در صورتی امکان انجام این کار وجود دارد که چنین حقی برای شما یا طرف مقابل در قولنامه قید شده باشد. موضوع بعدی داشتن رضایت است. فسخ‌کننده باید راضی به انجام این کار باشد و اگر میل باطنی نسبت به آن نداشت، این فسخ اثر حقوقی نخواهد داشت.
اهلیت نیز از دیگر مهمات فسخ قرارداد است. کسی که می‌خواهد عملی حقوقی را فسخ کند باید اهلیت آن را داشته باشد و از نظر عقل و سن هم مشکلی برای او نباشد. مورد آخر هم قصد و اراده است. فسخ‌کننده باید انحلال قرارداد را بخواهد.
آثار فسخ قرارداد ملکی چیست؟
اثر فسخ قرارداد، انحلال و از بین رفتن آن بوده و اثرش در ارتباط با آینده است. یعنی از زمان فسخ معامله دیگر طرفین مجبور نیستند به تعهداتی که در آینده داشته‌اند عمل کنند و عمل فسخ، تعهد طرفین نسبت به آینده را از بین خواهد برد.
پس از اعلام فسخ قرارداد، رابطه قراردادی طرفین معامله پایان می‌یابد و هریک از آن‌ها باید آن چیزی را که از دیگری گرفته است، به او بازگرداند. تحویل ندادن یا پرداخت نکردن پس از اعلام فسخ برای آن‌ها ضمان‌آور خواهد بود.
در مورد افزایش قیمت مال مورد معامله در زمان فسخ قرارداد نیز باید بگوییم که خریدار تا زمان فسخ، مالک عین و منافع مال مورد معامله است و بعد از آن امکان افزایش قیمت مال برای او نخواهد بود.
نکاتی که برای فسخ قرارداد ملکی باید بدانیم
- همانطور که در بالا هم گفتیم اهلیت (داشتن عقل و هوش کافی)، اراده و رضایت فسخ کننده سه شرط اصلی فسخ قرارداد است که باید حتما در نظر داشته باشید.
- فسخ قرارداد اجاره توسط موجر و درخواست تخلیه ملک، قبل از موعد مقرر فقط در صورتی که در شرط ضمن عقد ذکر شده باشد امکان‌پذیر است.
- اگر موجر ایرادات مشخص شده ملک بعد از عقد قرارداد را برطرف کند، مستاجر حق فسخ قرارداد را ندارد.
- در صورت تخلیه پیش از موعد مقرر توسط مستاجر یا تحویل دادن ملک توسط موجر، باید ۱ تا ۲ ماه قبل به یکدیگر اطلاع دهند.
- در صورت تعیین نکردن ضرر و زیان فسخ قرارداد، پرداخت خسارت ناشی از فسخ به طرف دیگر طبق توافق طرفین خواهد بود.
سخن نهایی
فسخ قرارداد ملکی یکی از مهم‌ترین موضوعات در قراردادهای قانونی است و ممکن است در هر معامله‌ای اتفاق بیافتد و در هر صورت منجر به پرداخت ضرر و زیان‌های زیادی نیز به طرفین قرارداد شود.
طرفین در دعوی حقوقی فسخ قرارداد ملک فقط در صورت توافق می‌توانند جلوی این ضرر و زیان‌ها را بگیرند. اگر طرفین قرارداد در هنگام معامله به شرایط و مفاد قرارداد بیشتر دقت کنند و از نکات مهم معامله آگاه باشند ضررهای کمتری را نیز متحمل می‌شوند. در پایان بهترین راه قبل از عقد هر معامله‌ای و حتی در حین معامله، کمک گرفتن از یک مشاور حقوقی است.
دیدگاهتان را بنویسید